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id: lb-sac-09
batch: 2
title: "Sachbezug Dienstwohnung - Allgemein"
work: "Lexis Briefings Personalrecht"
chapter: "Entgelt: Anspruch & Abrechnung"
topic: sachbezuge
author: "Sicher"
stand: 2026-06
source:
  pdf: ".lexis360/Lexis360_sachbezug_dienstwohnung_allgemein.pdf"
  text: ".lexis360/md/sachbezug_dienstwohnung_allgemein.md"
legal_bases: ["Sachbezugswerte-VO § 2", "Sachbezugswerte-VO § 2 Abs 7a", "EStG § 67 Abs 10", "Richtwertgesetz"]
tags: [dienstwohnung, richtwert, sachbezugswerte, kleinwohnung, normwohnung, abschlaege]
cross_refs: ["lb-sac-06", "lb-sac-10", "lb-sac-11"]
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# Sachbezug Dienstwohnung – Allgemein

*Lexis Briefings Personalrecht, Sicher, Stand Juni 2026 (lb-sac-09).*

## Zusammenfassung

- **Bewertungsgrundsatz (§ 2 Sachbezugswerte-VO):** Sachbezugswert =
  **Wohnfläche in m² × m²-Wert laut Richtwertgesetz** (je Bundesland,
  inkl. Betriebskosten und USt). Danach Abschläge, wenn die Wohnung nicht
  den Kriterien einer mietrechtlichen **Normwohnung** entspricht (pauschal
  **30 %**) bzw. für **Hausbesorger, Hausbetreuer, Portiere und
  Schulwarte** (**35 %**; kombiniert **55,5 %**).
- **Ausnahme arbeitsplatznahe Kleinwohnungen:** bis **35 m²** (bis 2024:
  30 m²) gar kein Sachbezug; über 35 bis **45 m²** (bis 2024: 30,1–40 m²)
  ein Abschlag von 35 %, wenn die Unterkunft durchgehend höchstens
  **12 Monate** vom selben Arbeitgeber überlassen wird. Voraussetzungen:
  arbeitsplatznah (Arbeitsstätte in **15 Minuten** erreichbar,
  verkehrsmittelunabhängig) und **nicht Mittelpunkt der Lebensinteressen**
  (deckt nicht das dringende Wohnbedürfnis, insb. nicht der
  Hauptwohnsitz). Ab Jänner 2025 sind gemeinsam genutzte Flächen für die
  Grenzwertprüfung anteilig nach den überwiegend nutzungsberechtigten
  Arbeitnehmern aufzuteilen.
- **12-Monats-Frist:** Kurze Dienstverhältnisunterbrechungen werden
  zusammengerechnet; läuft eine anfänglich auf max. 12 Monate befristete
  Überlassung darüber hinaus, ist der Abschlag nachzuversteuern (Aufrollung
  oder Abrechnung nach § 67 Abs 10 EStG); endet ein unbefristet
  vereinbartes Dienstverhältnis vor Ablauf von 12 Monaten, darf der
  Abschlag nicht nachträglich angesetzt werden.
- **Mehrere Arbeitnehmer:** Aufteilung des Werts nach den eingeräumten
  Nutzungsmöglichkeiten, im Zweifel durch die Anzahl der Arbeitnehmer.
- **Historisch** (Lohnzahlungszeiträume bis 31.12.2017): Kleinwohnungs-
  Privileg nur bei „rascher Verfügbarkeit" des Arbeitnehmers im besonderen
  Interesse des Arbeitgebers (kein kontinuierlicher Arbeitszeitverlauf,
  zB Hotel- und Gastgewerbe); Grenzen 30/40 m²; Abschlag erst vom Endwert.
- Für die **weitere Berechnung** ist zu unterscheiden, ob die Wohnung im
  Betriebsvermögen des Dienstgebers steht (→ lb-sac-10) oder vom
  Arbeitgeber angemietet ist (→ lb-sac-11).

## Kernwerte & Fristen (Stand 2026-06)

m²-Sachbezugswerte je Bundesland (inkl. Betriebskosten und USt):

| Bundesland | bis 31.12.2023 (€/m²) | ab 1.1.2024 (€/m²) |
|---|---|---|
| Burgenland | 5,61 | 6,09 |
| Kärnten | 7,20 | 7,81 |
| Niederösterreich | 6,31 | 6,85 |
| Oberösterreich | 6,66 | 7,23 |
| Salzburg | 8,50 | 9,22 |
| Steiermark | 8,49 | 9,21 |
| Tirol | 7,50 | 8,14 |
| Vorarlberg | 9,44 | 10,25 |
| Wien | 6,15 | 6,67 |

Quellenbeispiel: 72,4-m²-Wohnung in Wien ab 2024: 72,4 × € 6,67 =
€ 482,91/Monat (Stand 2026-06).

| Wert / Regel | Detail |
|---|---|
| Grundsatz | m² × m²-Wert Richtwertgesetz |
| Abschlag keine Normwohnung | pauschal **30 %** unabhängig davon, wie viele Kriterien fehlen; Normwohnung: brauchbarer Zustand; Zimmer, Küche (Kochnische), Vorraum, Klosett, zeitgemäße Badegelegenheit; Etagenheizung oder gleichwertige stationäre Heizung; mind. 30 m² |
| Abschlag Hausbesorger/Hausbetreuer/Portiere/Schulwarte | **35 %** (Tätigkeit überwiegend ausgeübt, Wohnung im betreuten Gebäude); mit Normwohnungs-Abschlag kumuliert **55,5 %** |
| Kleinwohnung — kein Wert | bis **35 m²** (bis 2024: 30 m²) bei arbeitsplatznaher Nutzung ohne Mittelpunkt der Lebensinteressen |
| Kleinwohnung — Abschlag | **35 %** bei über 35 bis 45 m² (bis 2024: über 30 bis 40 m²) und durchgehend max. 12 Monaten Überlassung durch denselben Arbeitgeber |
| Gemeinschaftsflächen | ab Jänner 2025 anteilig nach den im Lohnzahlungszeitraum überwiegend nutzungsberechtigten Arbeitnehmern; gilt für alle Nutzungsberechtigten |
| Arbeitsplatznähe | Arbeitsstätte in **15 Minuten** erreichbar (unabhängig vom Verkehrsmittel) |
| Mittelpunkt der Lebensinteressen | unzutreffend, wenn die Unterkunft nicht regelmäßig das dringende Wohnbedürfnis deckt (insb. nicht der Hauptwohnsitz; In- oder Ausland) |
| 12-Monats-Frist | Unterbrechungen: Zusammenrechnung der Zeiträume; Befristung, die länger dauert: Nachversteuerung des Abschlags (Aufrollung oder § 67 Abs 10 EStG); vorzeitiges Ende des unbefristeten Dienstverhältnisses: kein nachträglicher Abzug |
| Mehrere Arbeitnehmer | Aufteilung nach Nutzungsmöglichkeit; im Zweifel Division durch die Anzahl der Arbeitnehmer |

## Rechtsgrundlagen

- **Sachbezugswerte-VO § 2** samt **Abs 7a** (arbeitsplatznahe
  Kleinwohnungen; Aufteilungsregel ab 2025, BGBl II 2024/290) — m²-Werte:
  bis 31.12.2023 nach BGBl II 2022/137, ab 1.1.2024 nach BGBl II 2023/81
  (je mit Rz 154d LStR 2002; Kleinwohnungen Rz 154a).
- **Richtwertgesetz** — Namensgeber der m²-Werte.
- **§ 67 Abs 10 EStG** — Nachversteuerung des Kleinwohnungs-Abschlags bei
  Überziehen der 12-Monats-Befristung.
- **Judikatur:** LVwG Tirol 31.10.2017, LVwG 2017/20/0725-4 („rasche
  Verfügbarkeit" nur ohne kontinuierlichen Arbeitsverlauf); VwGH
  14.12.2021, Ra 2017/08/0039 (Aufteilung bei mehreren Arbeitnehmern).

## Payroll-Relevanz (Odoo)

- Monatlicher laufender Sachbezug; zentrale versionierte Parameter:
  m²-Wert je Bundesland mit Gültigkeitsjahren (bis 2023 / ab 2024) und
  die Abschlagsstufen — niemals hard-coden.
- Wohnung als Stammdatum (Fläche, Bundesland, Normwohnungs-Kriterien,
  Personengruppe, arbeitsplatznah, Mittelpunktfrage) mit automatischer
  Ableitung der Bewertungsstufen.
- 12-Monats-Überwachung je Überlassung mit Nachversteuerungspfad
  (§ 67 Abs 10 EStG: Abrechnung als sonstiger Bezug) → Fristen-Tracking,
  keine reine Monatslogik.
- Mehrnutzer-Wohnungen: anteilige Wertbildung je Arbeitnehmer inkl. der
  ab-2025-Regel für Gemeinschaftsflächen.
- Bewertungsfortgang je nach Lage der Wohnung: → lb-sac-10 (Betriebs-
  vermögen) bzw. lb-sac-11 (angemietet).

## Verweise

- **KB-intern:** lb-sac-10 (Dienstwohnung im Betriebsvermögen —
  Angemessenheitsprüfung, Betriebs-/Heizkosten) · lb-sac-11 (vom
  Arbeitgeber angemietete Dienstwohnung — Vergleichsrechnung mit der
  Ist-Miete) · lb-sac-06 (arbeitsrechtliche Pflichten: Weitergewährung,
  Widerruf, Schutzfristen)
- **Projekt:** `personalverrechnung/RECHTSQUELLEN-Privat.md`
  (Lohnsteuer-Kernregime, insb. § 67 EStG)
- *Hinweis:* Das Quellen-PDF wiederholt die Abschnitte „12-Monats-Frist"
  und „Arbeitsplatznähe" zweimal (Seiten 3 und 5) — inhaltlich deckungs-
  gleich, hier nur einmal kuratiert.