---
id: lb-sac-11
batch: 2
title: "Sachbezug Dienstwohnung - vom Arbeitgeber angemietete Dienstwohnung"
work: "Lexis Briefings Personalrecht"
chapter: "Entgelt: Anspruch & Abrechnung"
topic: sachbezuge
author: "Sicher"
stand: 2026-06
source:
  pdf: ".lexis360/Lexis360_sachbezug_dienstwohnung_vom_arbeitgeber_angemietet.pdf"
  text: ".lexis360/md/sachbezug_dienstwohnung_vom_arbeitgeber_angemietet.md"
legal_bases: ["Sachbezugswerte-VO"]
tags: [dienstwohnung, angemietete-wohnung, heizkostenzuschlag, betriebskosten, sachbezugswerte]
cross_refs: ["lb-sac-09", "lb-sac-10"]
---

# Sachbezug Dienstwohnung – vom Arbeitgeber angemietete Dienstwohnung

*Lexis Briefings Personalrecht, Sicher, Stand Juni 2026 (lb-sac-11).*

## Zusammenfassung

- **Vergleichsrechnung:** Bei vom Arbeitgeber angemieteten Dienstwohnungen
  sind die **pauschalen Sachbezugswerte** der um **25 %** gekürzten
  **tatsächlichen Miete** gegenüberzustellen (samt Betriebskosten und
  Umsatzsteuer, **exklusive Heizkosten**); der **höhere Wert** bildet den
  maßgeblichen Sachbezug.
- **Betriebskosten:** Die pauschalen Werte enthalten die üblichen
  Betriebskosten, nicht jedoch Gas-, Strom- und Telefonkosten (dafür die
  tatsächlichen Kosten). Trägt der Arbeitnehmer die Betriebskosten, ist ein
  Abschlag von **25 %** zu berücksichtigen.
- **Heizkosten:** Trägt der Arbeitgeber sie, ist der Wert um die
  **tatsächlichen Heizkosten** zu erhöhen; sind sie nicht ermittelbar, ist
  ein pauschaler **Heizkostenzuschlag von € 0,58/m² ganzjährig** anzusetzen.
  Der Zuschlag richtet sich nach dem Nutzflächenausmaß, unabhängig von der
  angewandten Bewertungsmethode, und ist bei angemieteten Objekten
  **ungekürzt** (keine 25 %-Kürzung); Kostenbeiträge des Arbeitnehmers
  mindern ihn.

## Kernwerte & Fristen (Stand 2026-06)

| Wert / Regel | Detail |
|---|---|
| Grundsatz | höherer Wert aus: pauschaler m²-Wert vs. tatsächliche Miete − 25 % (samt Betriebskosten + USt, ohne Heizkosten) |
| Pauschalwert-Inhalt | übliche Betriebskosten enthalten; Gas/Strom/Telefon mit tatsächlichen Kosten anzusetzen |
| AN trägt Betriebskosten | Abschlag **25 %** vom pauschalen Wert |
| Heizkosten AG | Erhöhung um die tatsächlichen Kosten; nicht ermittelbar: **€ 0,58/m²** ganzjährig pauschal; ungekürzt (keine 25 %-Kürzung); AN-Beiträge mindern |
| Quellenbeispiel 1 (Wien, 100 m², Richtwert 2024: € 6,67/m²) | pauschal € 667,– vs. Miete € 1.100,– − 25 % = € 825,– → **€ 825,– maßgeblich** |
| Quellenbeispiel 2 (AN zahlt BK € 220,–, Miete € 1.000,– inkl. BK + USt) | pauschal: € 667,– − 25 % (€ 166,75) = € 500,25 vs. (€ 1.000,– − € 220,–) − 25 % = € 585,– → **€ 585,– maßgeblich** |
| Heizkosten-Quellenbeispiele | tatsächliche Heizkosten € 110,– → € 110,– (kein 25 %-Abzug); Zuschlag € 58,– (100 m² × € 0,58) − AN-Beitrag € 35,– = **€ 23,–** |

## Rechtsgrundlagen

- **Sachbezugswerte-VO** — Grundlage der pauschalen Werte und des
  Heizkostenzuschlags; lb-sac-11 selbst zitiert keine Paragraphen, sondern
  in Fußnoten die Novellen **BGBl II 366/2012** (mit Rz 160 LStR 2002 —
  Vergleichsrechnung bei angemieteten Dienstwohnungen) und
  **BGBl II 468/2008** (mit Rz 161 LStR 2002 — Heizkostenzuschlag).
- Die m²-Bewertung samt Richtwerten (zB Wien € 6,67/m² ab 1.1.2024) folgt
  der Systematik des § 2 Sachbezugswerte-VO nach lb-sac-09.

## Payroll-Relevanz (Odoo)

- Wohnung als Stammdatum mit zwei Bewertungskomponenten: pauschaler Wert
  (m² × Richtwert) und tatsächliche Miete; die **„höherer Wert"**-Entscheidung
  ist je Abrechnungsperiode bzw. bei Mietänderung zu treffen.
- Heizkostenzuschlag € 0,58/m² als Parameter (Stand 2026-06) — bei
  angemieteten Objekten ungekürzt, Kostenbeiträge des Arbeitnehmers als
  Abzugsposten.
- Kein Doppelabzug der Betriebskosten: sie fließen entweder in die
  Ist-Miete ein oder als 25 %-Abschlag vom Pauschalwert.

## Verweise

- **KB-intern:** lb-sac-09 (Dienstwohnung allgemein — m²-Werte, Abschläge,
  Kleinwohnungen) · lb-sac-10 (Betriebsvermögen — dort Angemessenheits-
  prüfung gegen die fremdübliche Miete und 25 %-Kürzung der
  Betriebskosten)
- **Projekt:** `personalverrechnung/RECHTSQUELLEN-Privat.md`