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| lb-sac-10 | 2 | Sachbezug Dienstwohnung - im Betriebsvermögen des Dienstgebers | Lexis Briefings Personalrecht | Entgelt: Anspruch & Abrechnung | sachbezuge | Sicher | 2026-06 |
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Sachbezug Dienstwohnung – im Betriebsvermögen des Dienstgebers
Lexis Briefings Personalrecht, Sicher, Stand Juni 2026 (lb-sac-10).
Zusammenfassung
- Angemessenheitsprüfung: Bei Wohnungen im Betriebsvermögen ist der pauschale Wert (m² × Richtwert [- Abschläge]) einer Vergleichsrechnung zu unterziehen: Bandbreite 50 % bis 200 % des pauschalen Werts. Liegt die um 25 % verminderte fremdübliche Miete (ermittelbar über den Immobilienpreisspiegel) innerhalb der Bandbreite, bleibt der pauschale Wert maßgeblich; außerhalb ist mit der fremdüblichen Miete – 25 % weiterzurechnen. (Die 25 %-Reduktion gleicht aus, dass die Dienstwohnung an das Dienstverhältnis gebunden ist und mit dessen Ende entfällt — das Mietrechtsgesetz ist nicht anwendbar.)
- Betriebskosten (Regel: Arbeitgeber trägt sie, kein Handlungsbedarf): Trägt der Arbeitnehmer die Betriebskosten, ist der pauschale Wert um 25 % zu kürzen; wurde mit der fremdüblichen Miete gerechnet, besteht kein Handlungsbedarf, weil darin keine Betriebskosten enthalten sind.
- Heizkosten (Regel: Arbeitnehmer trägt sie): Trägt der Arbeitgeber, ist ganzjährig monatlich ein Heizkostenzuschlag von € 0,58/m² anzusetzen — auch wenn die tatsächlichen Heizkosten bekannt sind; Kostenbeiträge des Arbeitnehmers kürzen den Zuschlag.
- Der so ermittelte Wert ist der für die Lohn- und Gehaltsverrechnung maßgebliche Sachbezug, ausgenommen die arbeitsplatznahe Kleinwohnung (Abschlagsregel nach lb-sac-09).
- Ohne Anwendbarkeit der Sachbezugswerte-VO: Eine freie Dienstwohnung ist nur dann kein geldwerter Vorteil, wenn der Arbeitnehmer sie ausschließlich im Interesse des Arbeitgebers in Anspruch nimmt (zB Dienstwohnung eines Werkportiers bei beibehaltener eigener Wohnung, Zurverfügungstellung nur für die Tage der Dienstausübung). Eine nach objektiven Kriterien als Mittelpunkt der Lebensinteressen nutzbare Wohnung begründet den Sachbezug auch bei beibehaltener Eigenwohnung (zB zum Bezirkshauptmann bestellter Bediensteter).
Kernwerte & Fristen (Stand 2026-06)
| Wert / Regel | Detail |
|---|---|
| Bandbreite Angemessenheit | 50 %–200 % des pauschalen Werts (m² × Richtwert [- Abschlag]) |
| Vergleichsmaßstab | fremdübliche Miete lt. Immobilienpreisspiegel abzüglich 25 %; außerhalb der Bandbreite → dieser Wert ist maßgeblich |
| Quellenbeispiel (Steiermark, 100 m², Richtwert 2024: € 9,21/m²) | pauschal € 921,–, kein Normwohnungs-Standard → −30 % = € 644,70; Bandbreite € 322,35–1.289,40; fremdübliche Miete € 340,– −25 % = € 255,– → außerhalb → € 255,– maßgeblich |
| Betriebskosten | Regel: AG trägt (keine Korrektur); Ausnahme: AN trägt → pauschaler Wert um 25 % kürzen; fremdübliche Miete enthält keine Betriebskosten |
| Heizkosten | Regel: AN trägt (keine Korrektur); Ausnahme: AG trägt → Heizkostenzuschlag € 0,58/m² ganzjährig monatlich, immer pauschal (auch bei bekannten Ist-Kosten); AN-Kostenbeiträge kürzen |
| Kleinwohnungsgrenzen | lb-sac-10 nennt „30,1–40 m²" (bis 2024 geltende Grenzen); die aktuellen Grenzen ab 2024/2025 lauten 35/45 m² (lb-sac-09, gleicher Stand 2026-06) — ⚠ bei Implementierung lb-sac-09 folgen und an RIS verifizieren |
| Ohne SBWVO | kein Vorteil bei ausschließlich AG-seitigem Interesse und Beibehaltung der eigenen Wohnung; mittelpunktsfähige Wohnung → Vorteil auch bei beibehaltener Eigenwohnung |
Rechtsgrundlagen
- Sachbezugswerte-VO — Bewertung folgt der Dienstwohnungs-Systematik (§ 2, zitiert in lb-sac-09); lb-sac-10 selbst enthält keine §-Zitate.
- Judikatur (VwGH-Serie): VwGH 84/14/0149, 87/14/0060, 93/14/0109, 95/13/0078 (ARD 4917/19/98) — ausschließliches Arbeitgeberinteresse; VwGH 97/15/0089 (ARD 5034/13/99) — Mittelpunkt der Lebensinteressen.
Payroll-Relevanz (Odoo)
- Bewertungs-Pipeline in Stufen: Grundwert nach lb-sac-09 → Angemessenheitsprüfung (fremdübliche Miete als externe Dateneingabe je Wohnung) → Betriebskosten-Variante (25 %-Kürzung) → Heizkostenzuschlag → ggf. Kleinwohnungs-Abschlag.
- Heizkostenzuschlag € 0,58/m² als Parameter (Stand 2026-06); pauschaler Ansatz ungeachtet der Ist-Kosten — keine Ist-Kosten-Erfassung nötig.
- Die Variante „kein geldwerter Vorteil" (ausschließliches Arbeitgeberinteresse) braucht keine Abrechnungsregel, aber eine dokumentierte Zuordnungsentscheidung.
Verweise
- KB-intern: lb-sac-09 (Dienstwohnung allgemein — m²-Werte, Abschläge, Kleinwohnungen) · lb-sac-11 (vom Arbeitgeber angemietete Dienstwohnung — andere Vergleichsrechnung)
- Projekt:
personalverrechnung/RECHTSQUELLEN-Privat.md