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| lb-sac-09 | 2 | Sachbezug Dienstwohnung - Allgemein | Lexis Briefings Personalrecht | Entgelt: Anspruch & Abrechnung | sachbezuge | Sicher | 2026-06 |
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Sachbezug Dienstwohnung – Allgemein
Lexis Briefings Personalrecht, Sicher, Stand Juni 2026 (lb-sac-09).
Zusammenfassung
- Bewertungsgrundsatz (§ 2 Sachbezugswerte-VO): Sachbezugswert = Wohnfläche in m² × m²-Wert laut Richtwertgesetz (je Bundesland, inkl. Betriebskosten und USt). Danach Abschläge, wenn die Wohnung nicht den Kriterien einer mietrechtlichen Normwohnung entspricht (pauschal 30 %) bzw. für Hausbesorger, Hausbetreuer, Portiere und Schulwarte (35 %; kombiniert 55,5 %).
- Ausnahme arbeitsplatznahe Kleinwohnungen: bis 35 m² (bis 2024: 30 m²) gar kein Sachbezug; über 35 bis 45 m² (bis 2024: 30,1–40 m²) ein Abschlag von 35 %, wenn die Unterkunft durchgehend höchstens 12 Monate vom selben Arbeitgeber überlassen wird. Voraussetzungen: arbeitsplatznah (Arbeitsstätte in 15 Minuten erreichbar, verkehrsmittelunabhängig) und nicht Mittelpunkt der Lebensinteressen (deckt nicht das dringende Wohnbedürfnis, insb. nicht der Hauptwohnsitz). Ab Jänner 2025 sind gemeinsam genutzte Flächen für die Grenzwertprüfung anteilig nach den überwiegend nutzungsberechtigten Arbeitnehmern aufzuteilen.
- 12-Monats-Frist: Kurze Dienstverhältnisunterbrechungen werden zusammengerechnet; läuft eine anfänglich auf max. 12 Monate befristete Überlassung darüber hinaus, ist der Abschlag nachzuversteuern (Aufrollung oder Abrechnung nach § 67 Abs 10 EStG); endet ein unbefristet vereinbartes Dienstverhältnis vor Ablauf von 12 Monaten, darf der Abschlag nicht nachträglich angesetzt werden.
- Mehrere Arbeitnehmer: Aufteilung des Werts nach den eingeräumten Nutzungsmöglichkeiten, im Zweifel durch die Anzahl der Arbeitnehmer.
- Historisch (Lohnzahlungszeiträume bis 31.12.2017): Kleinwohnungs- Privileg nur bei „rascher Verfügbarkeit" des Arbeitnehmers im besonderen Interesse des Arbeitgebers (kein kontinuierlicher Arbeitszeitverlauf, zB Hotel- und Gastgewerbe); Grenzen 30/40 m²; Abschlag erst vom Endwert.
- Für die weitere Berechnung ist zu unterscheiden, ob die Wohnung im Betriebsvermögen des Dienstgebers steht (→ lb-sac-10) oder vom Arbeitgeber angemietet ist (→ lb-sac-11).
Kernwerte & Fristen (Stand 2026-06)
m²-Sachbezugswerte je Bundesland (inkl. Betriebskosten und USt):
| Bundesland | bis 31.12.2023 (€/m²) | ab 1.1.2024 (€/m²) |
|---|---|---|
| Burgenland | 5,61 | 6,09 |
| Kärnten | 7,20 | 7,81 |
| Niederösterreich | 6,31 | 6,85 |
| Oberösterreich | 6,66 | 7,23 |
| Salzburg | 8,50 | 9,22 |
| Steiermark | 8,49 | 9,21 |
| Tirol | 7,50 | 8,14 |
| Vorarlberg | 9,44 | 10,25 |
| Wien | 6,15 | 6,67 |
Quellenbeispiel: 72,4-m²-Wohnung in Wien ab 2024: 72,4 × € 6,67 = € 482,91/Monat (Stand 2026-06).
| Wert / Regel | Detail |
|---|---|
| Grundsatz | m² × m²-Wert Richtwertgesetz |
| Abschlag keine Normwohnung | pauschal 30 % unabhängig davon, wie viele Kriterien fehlen; Normwohnung: brauchbarer Zustand; Zimmer, Küche (Kochnische), Vorraum, Klosett, zeitgemäße Badegelegenheit; Etagenheizung oder gleichwertige stationäre Heizung; mind. 30 m² |
| Abschlag Hausbesorger/Hausbetreuer/Portiere/Schulwarte | 35 % (Tätigkeit überwiegend ausgeübt, Wohnung im betreuten Gebäude); mit Normwohnungs-Abschlag kumuliert 55,5 % |
| Kleinwohnung — kein Wert | bis 35 m² (bis 2024: 30 m²) bei arbeitsplatznaher Nutzung ohne Mittelpunkt der Lebensinteressen |
| Kleinwohnung — Abschlag | 35 % bei über 35 bis 45 m² (bis 2024: über 30 bis 40 m²) und durchgehend max. 12 Monaten Überlassung durch denselben Arbeitgeber |
| Gemeinschaftsflächen | ab Jänner 2025 anteilig nach den im Lohnzahlungszeitraum überwiegend nutzungsberechtigten Arbeitnehmern; gilt für alle Nutzungsberechtigten |
| Arbeitsplatznähe | Arbeitsstätte in 15 Minuten erreichbar (unabhängig vom Verkehrsmittel) |
| Mittelpunkt der Lebensinteressen | unzutreffend, wenn die Unterkunft nicht regelmäßig das dringende Wohnbedürfnis deckt (insb. nicht der Hauptwohnsitz; In- oder Ausland) |
| 12-Monats-Frist | Unterbrechungen: Zusammenrechnung der Zeiträume; Befristung, die länger dauert: Nachversteuerung des Abschlags (Aufrollung oder § 67 Abs 10 EStG); vorzeitiges Ende des unbefristeten Dienstverhältnisses: kein nachträglicher Abzug |
| Mehrere Arbeitnehmer | Aufteilung nach Nutzungsmöglichkeit; im Zweifel Division durch die Anzahl der Arbeitnehmer |
Rechtsgrundlagen
- Sachbezugswerte-VO § 2 samt Abs 7a (arbeitsplatznahe Kleinwohnungen; Aufteilungsregel ab 2025, BGBl II 2024/290) — m²-Werte: bis 31.12.2023 nach BGBl II 2022/137, ab 1.1.2024 nach BGBl II 2023/81 (je mit Rz 154d LStR 2002; Kleinwohnungen Rz 154a).
- Richtwertgesetz — Namensgeber der m²-Werte.
- § 67 Abs 10 EStG — Nachversteuerung des Kleinwohnungs-Abschlags bei Überziehen der 12-Monats-Befristung.
- Judikatur: LVwG Tirol 31.10.2017, LVwG 2017/20/0725-4 („rasche Verfügbarkeit" nur ohne kontinuierlichen Arbeitsverlauf); VwGH 14.12.2021, Ra 2017/08/0039 (Aufteilung bei mehreren Arbeitnehmern).
Payroll-Relevanz (Odoo)
- Monatlicher laufender Sachbezug; zentrale versionierte Parameter: m²-Wert je Bundesland mit Gültigkeitsjahren (bis 2023 / ab 2024) und die Abschlagsstufen — niemals hard-coden.
- Wohnung als Stammdatum (Fläche, Bundesland, Normwohnungs-Kriterien, Personengruppe, arbeitsplatznah, Mittelpunktfrage) mit automatischer Ableitung der Bewertungsstufen.
- 12-Monats-Überwachung je Überlassung mit Nachversteuerungspfad (§ 67 Abs 10 EStG: Abrechnung als sonstiger Bezug) → Fristen-Tracking, keine reine Monatslogik.
- Mehrnutzer-Wohnungen: anteilige Wertbildung je Arbeitnehmer inkl. der ab-2025-Regel für Gemeinschaftsflächen.
- Bewertungsfortgang je nach Lage der Wohnung: → lb-sac-10 (Betriebs- vermögen) bzw. lb-sac-11 (angemietet).
Verweise
- KB-intern: lb-sac-10 (Dienstwohnung im Betriebsvermögen — Angemessenheitsprüfung, Betriebs-/Heizkosten) · lb-sac-11 (vom Arbeitgeber angemietete Dienstwohnung — Vergleichsrechnung mit der Ist-Miete) · lb-sac-06 (arbeitsrechtliche Pflichten: Weitergewährung, Widerruf, Schutzfristen)
- Projekt:
personalverrechnung/RECHTSQUELLEN-Privat.md(Lohnsteuer-Kernregime, insb. § 67 EStG) - Hinweis: Das Quellen-PDF wiederholt die Abschnitte „12-Monats-Frist" und „Arbeitsplatznähe" zweimal (Seiten 3 und 5) — inhaltlich deckungs- gleich, hier nur einmal kuratiert.