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Sachbezug Dienstwohnung – vom Arbeitgeber angemietete Dienstwohnung

Lexis Briefings Personalrecht, Sicher, Stand Juni 2026 (lb-sac-11).

Zusammenfassung

Vergleichsrechnung: Bei vom Arbeitgeber angemieteten Dienstwohnungen sind die pauschalen Sachbezugswerte der um 25 % gekürzten tatsächlichen Miete gegenüberzustellen (samt Betriebskosten und Umsatzsteuer, exklusive Heizkosten); der höhere Wert bildet den maßgeblichen Sachbezug.
Betriebskosten: Die pauschalen Werte enthalten die üblichen Betriebskosten, nicht jedoch Gas-, Strom- und Telefonkosten (dafür die tatsächlichen Kosten). Trägt der Arbeitnehmer die Betriebskosten, ist ein Abschlag von 25 % zu berücksichtigen.
Heizkosten: Trägt der Arbeitgeber sie, ist der Wert um die tatsächlichen Heizkosten zu erhöhen; sind sie nicht ermittelbar, ist ein pauschaler Heizkostenzuschlag von € 0,58/m² ganzjährig anzusetzen. Der Zuschlag richtet sich nach dem Nutzflächenausmaß, unabhängig von der angewandten Bewertungsmethode, und ist bei angemieteten Objekten ungekürzt (keine 25 %-Kürzung); Kostenbeiträge des Arbeitnehmers mindern ihn.

Kernwerte & Fristen (Stand 2026-06)

Wert / Regel	Detail
Grundsatz	höherer Wert aus: pauschaler m²-Wert vs. tatsächliche Miete − 25 % (samt Betriebskosten + USt, ohne Heizkosten)
Pauschalwert-Inhalt	übliche Betriebskosten enthalten; Gas/Strom/Telefon mit tatsächlichen Kosten anzusetzen
AN trägt Betriebskosten	Abschlag 25 % vom pauschalen Wert
Heizkosten AG	Erhöhung um die tatsächlichen Kosten; nicht ermittelbar: € 0,58/m² ganzjährig pauschal; ungekürzt (keine 25 %-Kürzung); AN-Beiträge mindern
Quellenbeispiel 1 (Wien, 100 m², Richtwert 2024: € 6,67/m²)	pauschal € 667,– vs. Miete € 1.100,– − 25 % = € 825,– → € 825,– maßgeblich
Quellenbeispiel 2 (AN zahlt BK € 220,–, Miete € 1.000,– inkl. BK + USt)	pauschal: € 667,– − 25 % (€ 166,75) = € 500,25 vs. (€ 1.000,– − € 220,–) − 25 % = € 585,– → € 585,– maßgeblich
Heizkosten-Quellenbeispiele	tatsächliche Heizkosten € 110,– → € 110,– (kein 25 %-Abzug); Zuschlag € 58,– (100 m² × € 0,58) − AN-Beitrag € 35,– = € 23,–

Rechtsgrundlagen

Sachbezugswerte-VO — Grundlage der pauschalen Werte und des Heizkostenzuschlags; lb-sac-11 selbst zitiert keine Paragraphen, sondern in Fußnoten die Novellen BGBl II 366/2012 (mit Rz 160 LStR 2002 — Vergleichsrechnung bei angemieteten Dienstwohnungen) und BGBl II 468/2008 (mit Rz 161 LStR 2002 — Heizkostenzuschlag).
Die m²-Bewertung samt Richtwerten (zB Wien € 6,67/m² ab 1.1.2024) folgt der Systematik des § 2 Sachbezugswerte-VO nach lb-sac-09.

Payroll-Relevanz (Odoo)

Wohnung als Stammdatum mit zwei Bewertungskomponenten: pauschaler Wert (m² × Richtwert) und tatsächliche Miete; die „höherer Wert"-Entscheidung ist je Abrechnungsperiode bzw. bei Mietänderung zu treffen.
Heizkostenzuschlag € 0,58/m² als Parameter (Stand 2026-06) — bei angemieteten Objekten ungekürzt, Kostenbeiträge des Arbeitnehmers als Abzugsposten.
Kein Doppelabzug der Betriebskosten: sie fließen entweder in die Ist-Miete ein oder als 25 %-Abschlag vom Pauschalwert.

Verweise

KB-intern: lb-sac-09 (Dienstwohnung allgemein — m²-Werte, Abschläge, Kleinwohnungen) · lb-sac-10 (Betriebsvermögen — dort Angemessenheits- prüfung gegen die fremdübliche Miete und 25 %-Kürzung der Betriebskosten)
Projekt: personalverrechnung/RECHTSQUELLEN-Privat.md

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