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7.0 KiB
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id: lb-sac-09
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batch: 2
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title: "Sachbezug Dienstwohnung - Allgemein"
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work: "Lexis Briefings Personalrecht"
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chapter: "Entgelt: Anspruch & Abrechnung"
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topic: sachbezuge
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author: "Sicher"
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stand: 2026-06
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source:
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pdf: ".lexis360/Lexis360_sachbezug_dienstwohnung_allgemein.pdf"
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text: ".lexis360/md/sachbezug_dienstwohnung_allgemein.md"
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legal_bases: ["Sachbezugswerte-VO § 2", "Sachbezugswerte-VO § 2 Abs 7a", "EStG § 67 Abs 10", "Richtwertgesetz"]
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tags: [dienstwohnung, richtwert, sachbezugswerte, kleinwohnung, normwohnung, abschlaege]
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cross_refs: ["lb-sac-06", "lb-sac-10", "lb-sac-11"]
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# Sachbezug Dienstwohnung – Allgemein
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*Lexis Briefings Personalrecht, Sicher, Stand Juni 2026 (lb-sac-09).*
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## Zusammenfassung
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- **Bewertungsgrundsatz (§ 2 Sachbezugswerte-VO):** Sachbezugswert =
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**Wohnfläche in m² × m²-Wert laut Richtwertgesetz** (je Bundesland,
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inkl. Betriebskosten und USt). Danach Abschläge, wenn die Wohnung nicht
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den Kriterien einer mietrechtlichen **Normwohnung** entspricht (pauschal
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**30 %**) bzw. für **Hausbesorger, Hausbetreuer, Portiere und
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Schulwarte** (**35 %**; kombiniert **55,5 %**).
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- **Ausnahme arbeitsplatznahe Kleinwohnungen:** bis **35 m²** (bis 2024:
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30 m²) gar kein Sachbezug; über 35 bis **45 m²** (bis 2024: 30,1–40 m²)
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ein Abschlag von 35 %, wenn die Unterkunft durchgehend höchstens
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**12 Monate** vom selben Arbeitgeber überlassen wird. Voraussetzungen:
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arbeitsplatznah (Arbeitsstätte in **15 Minuten** erreichbar,
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verkehrsmittelunabhängig) und **nicht Mittelpunkt der Lebensinteressen**
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(deckt nicht das dringende Wohnbedürfnis, insb. nicht der
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Hauptwohnsitz). Ab Jänner 2025 sind gemeinsam genutzte Flächen für die
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Grenzwertprüfung anteilig nach den überwiegend nutzungsberechtigten
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Arbeitnehmern aufzuteilen.
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- **12-Monats-Frist:** Kurze Dienstverhältnisunterbrechungen werden
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zusammengerechnet; läuft eine anfänglich auf max. 12 Monate befristete
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Überlassung darüber hinaus, ist der Abschlag nachzuversteuern (Aufrollung
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oder Abrechnung nach § 67 Abs 10 EStG); endet ein unbefristet
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vereinbartes Dienstverhältnis vor Ablauf von 12 Monaten, darf der
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Abschlag nicht nachträglich angesetzt werden.
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- **Mehrere Arbeitnehmer:** Aufteilung des Werts nach den eingeräumten
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Nutzungsmöglichkeiten, im Zweifel durch die Anzahl der Arbeitnehmer.
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- **Historisch** (Lohnzahlungszeiträume bis 31.12.2017): Kleinwohnungs-
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Privileg nur bei „rascher Verfügbarkeit" des Arbeitnehmers im besonderen
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Interesse des Arbeitgebers (kein kontinuierlicher Arbeitszeitverlauf,
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zB Hotel- und Gastgewerbe); Grenzen 30/40 m²; Abschlag erst vom Endwert.
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- Für die **weitere Berechnung** ist zu unterscheiden, ob die Wohnung im
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Betriebsvermögen des Dienstgebers steht (→ lb-sac-10) oder vom
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Arbeitgeber angemietet ist (→ lb-sac-11).
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## Kernwerte & Fristen (Stand 2026-06)
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m²-Sachbezugswerte je Bundesland (inkl. Betriebskosten und USt):
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| Bundesland | bis 31.12.2023 (€/m²) | ab 1.1.2024 (€/m²) |
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|---|---|---|
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| Burgenland | 5,61 | 6,09 |
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| Kärnten | 7,20 | 7,81 |
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| Niederösterreich | 6,31 | 6,85 |
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| Oberösterreich | 6,66 | 7,23 |
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| Salzburg | 8,50 | 9,22 |
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| Steiermark | 8,49 | 9,21 |
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| Tirol | 7,50 | 8,14 |
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| Vorarlberg | 9,44 | 10,25 |
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| Wien | 6,15 | 6,67 |
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Quellenbeispiel: 72,4-m²-Wohnung in Wien ab 2024: 72,4 × € 6,67 =
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€ 482,91/Monat (Stand 2026-06).
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| Wert / Regel | Detail |
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|---|---|
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| Grundsatz | m² × m²-Wert Richtwertgesetz |
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| Abschlag keine Normwohnung | pauschal **30 %** unabhängig davon, wie viele Kriterien fehlen; Normwohnung: brauchbarer Zustand; Zimmer, Küche (Kochnische), Vorraum, Klosett, zeitgemäße Badegelegenheit; Etagenheizung oder gleichwertige stationäre Heizung; mind. 30 m² |
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| Abschlag Hausbesorger/Hausbetreuer/Portiere/Schulwarte | **35 %** (Tätigkeit überwiegend ausgeübt, Wohnung im betreuten Gebäude); mit Normwohnungs-Abschlag kumuliert **55,5 %** |
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| Kleinwohnung — kein Wert | bis **35 m²** (bis 2024: 30 m²) bei arbeitsplatznaher Nutzung ohne Mittelpunkt der Lebensinteressen |
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| Kleinwohnung — Abschlag | **35 %** bei über 35 bis 45 m² (bis 2024: über 30 bis 40 m²) und durchgehend max. 12 Monaten Überlassung durch denselben Arbeitgeber |
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| Gemeinschaftsflächen | ab Jänner 2025 anteilig nach den im Lohnzahlungszeitraum überwiegend nutzungsberechtigten Arbeitnehmern; gilt für alle Nutzungsberechtigten |
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| Arbeitsplatznähe | Arbeitsstätte in **15 Minuten** erreichbar (unabhängig vom Verkehrsmittel) |
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| Mittelpunkt der Lebensinteressen | unzutreffend, wenn die Unterkunft nicht regelmäßig das dringende Wohnbedürfnis deckt (insb. nicht der Hauptwohnsitz; In- oder Ausland) |
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| 12-Monats-Frist | Unterbrechungen: Zusammenrechnung der Zeiträume; Befristung, die länger dauert: Nachversteuerung des Abschlags (Aufrollung oder § 67 Abs 10 EStG); vorzeitiges Ende des unbefristeten Dienstverhältnisses: kein nachträglicher Abzug |
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| Mehrere Arbeitnehmer | Aufteilung nach Nutzungsmöglichkeit; im Zweifel Division durch die Anzahl der Arbeitnehmer |
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## Rechtsgrundlagen
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- **Sachbezugswerte-VO § 2** samt **Abs 7a** (arbeitsplatznahe
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Kleinwohnungen; Aufteilungsregel ab 2025, BGBl II 2024/290) — m²-Werte:
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bis 31.12.2023 nach BGBl II 2022/137, ab 1.1.2024 nach BGBl II 2023/81
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(je mit Rz 154d LStR 2002; Kleinwohnungen Rz 154a).
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- **Richtwertgesetz** — Namensgeber der m²-Werte.
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- **§ 67 Abs 10 EStG** — Nachversteuerung des Kleinwohnungs-Abschlags bei
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Überziehen der 12-Monats-Befristung.
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- **Judikatur:** LVwG Tirol 31.10.2017, LVwG 2017/20/0725-4 („rasche
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Verfügbarkeit" nur ohne kontinuierlichen Arbeitsverlauf); VwGH
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14.12.2021, Ra 2017/08/0039 (Aufteilung bei mehreren Arbeitnehmern).
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## Payroll-Relevanz (Odoo)
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- Monatlicher laufender Sachbezug; zentrale versionierte Parameter:
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m²-Wert je Bundesland mit Gültigkeitsjahren (bis 2023 / ab 2024) und
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die Abschlagsstufen — niemals hard-coden.
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- Wohnung als Stammdatum (Fläche, Bundesland, Normwohnungs-Kriterien,
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Personengruppe, arbeitsplatznah, Mittelpunktfrage) mit automatischer
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Ableitung der Bewertungsstufen.
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- 12-Monats-Überwachung je Überlassung mit Nachversteuerungspfad
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(§ 67 Abs 10 EStG: Abrechnung als sonstiger Bezug) → Fristen-Tracking,
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keine reine Monatslogik.
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- Mehrnutzer-Wohnungen: anteilige Wertbildung je Arbeitnehmer inkl. der
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ab-2025-Regel für Gemeinschaftsflächen.
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- Bewertungsfortgang je nach Lage der Wohnung: → lb-sac-10 (Betriebs-
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vermögen) bzw. lb-sac-11 (angemietet).
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## Verweise
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- **KB-intern:** lb-sac-10 (Dienstwohnung im Betriebsvermögen —
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Angemessenheitsprüfung, Betriebs-/Heizkosten) · lb-sac-11 (vom
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Arbeitgeber angemietete Dienstwohnung — Vergleichsrechnung mit der
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Ist-Miete) · lb-sac-06 (arbeitsrechtliche Pflichten: Weitergewährung,
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Widerruf, Schutzfristen)
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- **Projekt:** `personalverrechnung/RECHTSQUELLEN-Privat.md`
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(Lohnsteuer-Kernregime, insb. § 67 EStG)
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- *Hinweis:* Das Quellen-PDF wiederholt die Abschnitte „12-Monats-Frist"
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und „Arbeitsplatznähe" zweimal (Seiten 3 und 5) — inhaltlich deckungs-
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gleich, hier nur einmal kuratiert. |