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id: lb-sac-10
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batch: 2
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title: "Sachbezug Dienstwohnung - im Betriebsvermögen des Dienstgebers"
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work: "Lexis Briefings Personalrecht"
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chapter: "Entgelt: Anspruch & Abrechnung"
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topic: sachbezuge
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author: "Sicher"
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stand: 2026-06
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source:
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pdf: ".lexis360/Lexis360_sachbezug_dienstwohnung_im_betriebsvermogen_des_di.pdf"
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text: ".lexis360/md/sachbezug_dienstwohnung_im_betriebsvermogen_des_di.md"
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legal_bases: ["Sachbezugswerte-VO"]
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tags: [dienstwohnung, betriebsvermogen, angemessenheitspruefung, heizkostenzuschlag]
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cross_refs: ["lb-sac-09", "lb-sac-11"]
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# Sachbezug Dienstwohnung – im Betriebsvermögen des Dienstgebers
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*Lexis Briefings Personalrecht, Sicher, Stand Juni 2026 (lb-sac-10).*
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## Zusammenfassung
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- **Angemessenheitsprüfung:** Bei Wohnungen im Betriebsvermögen ist der
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pauschale Wert (m² × Richtwert [- Abschläge]) einer Vergleichsrechnung zu
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unterziehen: Bandbreite **50 % bis 200 %** des pauschalen Werts. Liegt
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die um **25 %** verminderte **fremdübliche Miete** (ermittelbar über den
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Immobilienpreisspiegel) innerhalb der Bandbreite, bleibt der pauschale
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Wert maßgeblich; außerhalb ist mit der fremdüblichen Miete – 25 %
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weiterzurechnen. (Die 25 %-Reduktion gleicht aus, dass die Dienstwohnung
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an das Dienstverhältnis gebunden ist und mit dessen Ende entfällt — das
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Mietrechtsgesetz ist nicht anwendbar.)
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- **Betriebskosten** (Regel: Arbeitgeber trägt sie, kein Handlungsbedarf):
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Trägt der Arbeitnehmer die Betriebskosten, ist der pauschale Wert um
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**25 %** zu kürzen; wurde mit der fremdüblichen Miete gerechnet, besteht
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kein Handlungsbedarf, weil darin keine Betriebskosten enthalten sind.
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- **Heizkosten** (Regel: Arbeitnehmer trägt sie): Trägt der Arbeitgeber,
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ist ganzjährig monatlich ein **Heizkostenzuschlag von € 0,58/m²**
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anzusetzen — auch wenn die tatsächlichen Heizkosten bekannt sind;
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Kostenbeiträge des Arbeitnehmers kürzen den Zuschlag.
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- Der so ermittelte Wert ist der für die Lohn- und Gehaltsverrechnung
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maßgebliche Sachbezug, ausgenommen die arbeitsplatznahe Kleinwohnung
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(Abschlagsregel nach lb-sac-09).
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- **Ohne Anwendbarkeit der Sachbezugswerte-VO:** Eine freie Dienstwohnung
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ist nur dann kein geldwerter Vorteil, wenn der Arbeitnehmer sie
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ausschließlich im Interesse des Arbeitgebers in Anspruch nimmt (zB
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Dienstwohnung eines Werkportiers bei beibehaltener eigener Wohnung,
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Zurverfügungstellung nur für die Tage der Dienstausübung). Eine nach
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objektiven Kriterien als **Mittelpunkt der Lebensinteressen** nutzbare
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Wohnung begründet den Sachbezug auch bei beibehaltener Eigenwohnung
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(zB zum Bezirkshauptmann bestellter Bediensteter).
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## Kernwerte & Fristen (Stand 2026-06)
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| Wert / Regel | Detail |
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| Bandbreite Angemessenheit | **50 %–200 %** des pauschalen Werts (m² × Richtwert [- Abschlag]) |
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| Vergleichsmaßstab | fremdübliche Miete lt. Immobilienpreisspiegel **abzüglich 25 %**; außerhalb der Bandbreite → dieser Wert ist maßgeblich |
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| Quellenbeispiel (Steiermark, 100 m², Richtwert 2024: € 9,21/m²) | pauschal € 921,–, kein Normwohnungs-Standard → −30 % = € 644,70; Bandbreite € 322,35–1.289,40; fremdübliche Miete € 340,– −25 % = € 255,– → außerhalb → **€ 255,– maßgeblich** |
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| Betriebskosten | Regel: AG trägt (keine Korrektur); Ausnahme: AN trägt → pauschaler Wert um **25 %** kürzen; fremdübliche Miete enthält keine Betriebskosten |
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| Heizkosten | Regel: AN trägt (keine Korrektur); Ausnahme: AG trägt → **Heizkostenzuschlag € 0,58/m²** ganzjährig monatlich, immer pauschal (auch bei bekannten Ist-Kosten); AN-Kostenbeiträge kürzen |
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| Kleinwohnungsgrenzen | lb-sac-10 nennt „30,1–40 m²" (bis 2024 geltende Grenzen); die aktuellen Grenzen ab 2024/2025 lauten 35/45 m² (lb-sac-09, gleicher Stand 2026-06) — ⚠ bei Implementierung lb-sac-09 folgen und an RIS verifizieren |
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| Ohne SBWVO | kein Vorteil bei ausschließlich AG-seitigem Interesse und Beibehaltung der eigenen Wohnung; mittelpunktsfähige Wohnung → Vorteil auch bei beibehaltener Eigenwohnung |
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## Rechtsgrundlagen
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- **Sachbezugswerte-VO** — Bewertung folgt der Dienstwohnungs-Systematik
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(§ 2, zitiert in lb-sac-09); lb-sac-10 selbst enthält keine §-Zitate.
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- **Judikatur (VwGH-Serie):** VwGH 84/14/0149, 87/14/0060, 93/14/0109,
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95/13/0078 (ARD 4917/19/98) — ausschließliches Arbeitgeberinteresse;
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VwGH 97/15/0089 (ARD 5034/13/99) — Mittelpunkt der Lebensinteressen.
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## Payroll-Relevanz (Odoo)
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- Bewertungs-Pipeline in Stufen: Grundwert nach lb-sac-09 →
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Angemessenheitsprüfung (fremdübliche Miete als externe Dateneingabe je
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Wohnung) → Betriebskosten-Variante (25 %-Kürzung) →
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Heizkostenzuschlag → ggf. Kleinwohnungs-Abschlag.
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- Heizkostenzuschlag € 0,58/m² als Parameter (Stand 2026-06); pauschaler
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Ansatz ungeachtet der Ist-Kosten — keine Ist-Kosten-Erfassung nötig.
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- Die Variante „kein geldwerter Vorteil" (ausschließliches
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Arbeitgeberinteresse) braucht keine Abrechnungsregel, aber eine
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dokumentierte Zuordnungsentscheidung.
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## Verweise
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- **KB-intern:** lb-sac-09 (Dienstwohnung allgemein — m²-Werte, Abschläge,
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Kleinwohnungen) · lb-sac-11 (vom Arbeitgeber angemietete Dienstwohnung —
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andere Vergleichsrechnung)
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- **Projekt:** `personalverrechnung/RECHTSQUELLEN-Privat.md`
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Reference in New Issue
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